חבר קיבוץ מתחדש אינו זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה על יחידת דיור שגודלה הוא עד 140 מ"ר. כך קבעה ועדת ערר מחוזית שדנה בערר שהגיש קיבוץ גזר כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה גזר.
הקיבוץ טען שהוא המחזיק בדירה. גזר, צילום: אליוט גולדשטייןהקיבוץ טען שהוא המחזיק בדירה. גזר, צילום: אליוט גולדשטיין
הקיבוץ טען שהוא המחזיק בדירה. גזר, צילום: אליוט גולדשטיין
(הקיבוץ טען שהוא המחזיק בדירה. גזר, צילום: אליוט גולדשטיין)
היטל השבחה הוא תשלום חובה שהוועדה המקומית, בהתאם לסמכותה לפי חוק התכנון והבנייה, גובה מבעל המקרקעין או לחלופין מחוכר לדורות. החיוב הוא במקרים שבהם אישרה הוועדה מהלך תכנוני מסוים שבעקבותיו עולה ערך המקרקעין.
אדם הבונה דירת מגורים או מרחיב דירה קיימת - החוק מעניק לו פטור מתשלום עד לגודל דירה של 140 מ"ר, ובלבד שיגור בדירה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה. על כל בנייה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור - ישולם היטל.
קיבוץ גזר, החייב בהיטל, ביקש פטור מתשלום על דירת מגורים ששטחה הוא 113 מ"ר. הדירה מיועדת לשמש חברת קיבוץ, והיא גם תשויך לה בעתיד לפי הסכם להעברת זכויות.
באמצעות עורכי הדין אופיר לוי ומיכל בוסל (חגי שבתאי, שפירא - עורכי דין), טען הקיבוץ שיש לראותו כמי שמחזיק ומשתמש בדירה, ולכן הוא זכאי לפטור. הוועדה המקומית (באמצעות עו"ד שחר בן־עמי, עו"ד הררי דורון ושמאי יעקב צפריר) דחתה את בקשתו, בטענה שאין זהות בין החייב בהיטל" (הקיבוץ) לבין המחזיק בדירה (חברת הקיבוץ). בהיעדר זהות, אמרה הוועדה המקומית, לא ניתן לתת את הפטור.
ועדת הערר (בראשות עו"ד רונית אלפר) אמרה שהמחלוקת נוגעת לשאלת המחזיק בדירה. המחזיק הוא זה החייב בהיטל השבחה, כלומר הבעלים או החוכר לדורות.
על בסיס פרשנות זו קבע בית המשפט העליון, בפרשת נווה שלום, כי מאחר שאין זהות בין נווה שלום (חוכרת המקרקעין) החייבת בהיטל לבין המחזיקים במקרקעין (חברי היישוב המתגוררים במקרקעין כבני רשות), הוראת הפטור אינה חלה.
בהתבסס על הלכה זו, הזכירה ועדת הערר, נדחתה בקשה לפטור מהיטל השבחה שהגיש קיבוץ עין כרמל עבור חברים חדשים שקלט לאחר אישור התוכנית המשביחה.
בית המשפט אמר שם שלפי ההסכמים שנחתמו בין עין כרמל לבין חבריו החדשים, אין לקיבוץ כל זכות שימוש וחזקה ביחידות הדיור, ולכן הוא לא יוכל ליהנות מהוראות הפטור. גם בקשה לפטור שהגיש קיבוץ עינת נדחתה בשעתו, בשל היעדר זהות בין קיבוץ עינת (חוכר המקרקעין) לבין חברי הקיבוץ (המחזיקים במקרקעין).
לעומת זאת, לתפיסת הוועדה, בקיבוץ השיתופי מעגן מיכאל כן ניתן פטור, מהטעם שאין לחברי הקיבוץ השיתופי זכויות קנייניות בדירות, ולכן כן מתקיימת זהות בין החייב בהיטל ההשבחה, כלומר הקיבוץ, לבין המחזיק - אף הוא הקיבוץ.
קיבוץ גזר הוא קיבוץ מתחדש אמרה הוועדה. פועל יוצא של הפיכת הקיבוץ למתחדש הוא הוצאת הדירה מקניין הקיבוץ והעברתה לידיים הפרטיות של חבריו.
תהליך שיוך הדירות הוא ארוך, מתארת הוועדה. אחד השלבים הסופיים, לפני חתימת החבר על הסכם חכירה ישיר אל מול רשות מקרקעי ישראל, הוא חתימתו על הסכם שיוך אל מול הקיבוץ, ובמסגרתו מועברות אליו הזכויות בדירת המגורים.
הקיבוץ טען שהוא זה החתום על הסכם החכירה של קרקעות הקיבוץ מול רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ולכן יש לראותו כמי שחייב בהיטל ההשבחה ובהתאם לכך זכאי לפטור. עם זאת, לדעת ועדת הערר - לפי ההלכה שנקבעה בנווה שלום - ידיה כבולות, ואין לה כל אפשרות להעניק לקיבוץ את הפטור המבוקש, שכן ניצולו מיועד לשמש את חברת הקיבוץ (המחזיקה בדירה), שהזכויות בדירה מועברות לה, ולא את הקיבוץ (החייב בהיטל).
יש כאן הפליה לרעה, מתרעם הקיבוץ. מדוע מוציאים מכלל אזרחי ישראל הזכאים לפטור הסוציאלי הזה את חברי הקיבוץ רק משום היותם חברים? זו טענה שובת לב, משיבה הוועדה, אך בהיעדר בסיס משפטי הנשען על לשון החוק, לא ניתן להחיל את הפטור רק מהטעם שהוא ניתן למרבית אזרחי המדינה. הוועדה דחתה את הערר של קיבוץ גזר, וזה מיהר להגיש ערעור על החלטתה.