החלטה 1380 של מועצת מקרקעי ישראל והתיקונים שבאו אחריה, יצרו מסלול חדש וייחודי לשיוך דירות בקיבוצים. על פי ההחלטה, האגודות יוכלו לרכוש את כלל שטחי המגורים במשבצת הקרקע בקיבוץ (חלקת מגורים כלשון ההחלטה) באופן קולקטיבי, כאגודה, להבדיל מהחלופה הקניינית שבה רוכש כל אחד מהחברים את זכויות החכירה במגרש שלו באופן ישיר.
לאחר הרכישה, האגודה היא זו שמקנה זכויות חכירת משנה לחברים באופן ששומר על זכויותיו בצורה מיטבית.
מאז שהתקבלה ההחלטה, הצטרפו עשרות רבות של קיבוצים למסלול זה והם נמצאים היום בשלבים שונים של היערכות לקראת ההליך. חלקם אף החלו לאחרונה במו"מ מול רשות מקרקעי ישראל בנוגע לגובה התשלום.
אני מאמינה שנוצר כאן חלון הזדמנויות של ממש לחברי הקיבוצים לבצע הליך שיוך דירות בצורה היעילה והנכונה ביותר באמצעות חלופת האגודה, במיוחד באזורים המסווגים כאזורי פיתוח ונהנים מהנחות אזור ויש חשש שתוקפן יפוג או שהסיווג ישתנה.
כדי לסבר את האוזן ולפזר את הערפל סביב הנושא, הנה כמה תשובות לשאלות שנשאלות כמעט מדי יום:
מדוע כדאי לבחור במסלול חלופת האגודה?
"חלופת האגודה" מאפשרת לרכוש את זכויות המגורים של חברי הקיבוץ במחיר נמוך יותר מזה שמאפשרת ה"חלופה הקניינית", זאת בשל הרכישה הקולקטיבית שמתבצעת על ידי האגודה במשותף.
עם זאת, מעמדו המשפטי של חבר הקיבוץ מול האגודה נשמר בהסכם שהוא חותם מול האגודה. הקיבוץ רוכש את כל הזכויות יחד, בחיסכון מאוד משמעותי עבור כל חבר וחבר.
מהי הדרך המומלצת ביותר לשילוב שמאי מקרקעין בתהליך?
מומלץ להיות מלווים על ידי שמאי מקרקעין כבר מתחילת התהליך, עוד בשלב שבו הקיבוץ פונה לרמ"י כדי לבקש שומה, זאת כדי למנוע טעויות שישליכו על התחשיב בהמשך הדרך.
מהו תפקידו של השמאי בתהליך?
השמאי מלווה את ההליך מתחילתו ועד סופו, הן במישור שבין הקבוץ לרמ"י והן במישור הפנימי בתוך הקבוץ. ליווי ההליך מול רמ"י מתחיל החל משלב הגשת הבקשה לשומה, דרך ניתוח שומת שמאי רמ"י לאחר שנמסרה לקבוץ, ממשיך בהשגה על השומה בערכאה ראשונה בפני השמאי הממשלתי, ובערכאה השנייה שמתקיימת בפני ועדת ההשגות.
נוסף על כך, ולא פחות חשוב, תפקידו של השמאי הוא לסייע ולייעץ בהליך קבלת ההחלטות בקבוץ, הסבר של ההיבטים השמאיים של ההליך, אומדן עלויות צפויות, יתרונות וחסרונות מול מסלולי שיוך חלופיים, איזונים בין החברים לבין עצמם. כל זאת מתבצע מול צוותי שיוך, קהילה, כלכלה בקבוץ ולפי הצורך גם בפני האסיפה הכללית.
כיצד החבר יכול להבטיח את זכויותיו בהליך השיוך בחלופת האגודה?
זו שאלה חשובה שאני נשאלת הרבה. החשש של החבר הוא מהיותו קשור בהסכם מול האגודה ולא ישירות מול רמ"י. כאן אני יכולה להרגיע. ההסכם הפנימי שומר על זכויות החבר באופן מיטבי, ומה שאולי יותר חשוב הוא שבהיבט השמאי שווי זכויות החבר ב"חלופת האגודה" לא נפגע לעומת ה"חלופה הקניינית".
איך מתבצע החישוב?
החישוב הינו פרטני של כל מגרשי המגורים הקיימים והעתידיים בתחום חלקות המגורים בקיבוץ עד למגבלה לפי תמ"א 35. כלומר, סך המגרשים הפוטנציאליים המותר בקיבוץ ומסווגים על פי מתחמים קיימים, מתוכננים, ועתידיים שטרם תוכננו. על ערכי השווי האלה מופעלים מקדמי הפחתה ודחייה המופיעים בהחלטת רמ"י.
מהם עיקרי המחלוקת מול רמ"י בשלב השמאות?
כמי ששותפה למו"מ של התנועה הקיבוצית מול רמ"י בנושא השומות, אני יכולה לומר שיש מספר מחלוקות משמעותיות שבהן יהיה צורך לטפל גם במסגרת ההשגות והעררים הפרטניים בקיבוץ. כך למשל נושא כימות הפוטנציאל הגלום במגרשי המגורים, דרך השימוש הראוי בגישת ההשוואה אל מול הפחתים התכנוניים הייחודיים לקבוץ, ועוד.
לסיכום, המסלול של שיוך הזכויות ב"חלופת האגודה" בקיבוצים רבים יכול להפוך את הליך רכישת הזכויות להליך מעשי וכדאי עבורם, ורצוי למהר ולקדם אותו, במיוחד בקיבוצים הנמצאים באזורים שנהנים מהנחות אזור ויש חשש שהנחות אלו ישתנו בקרוב.
נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית
