בסביבה זו, חברות יזמות ותיקות נדרשות להתאים את אסטרטגיותיהן ולפתח גישות חדשות להתמודדות עם אתגרים פיננסיים מורכבים. קבוצת גולדשטיין, הפועלת בשוק הנדל"ן הישראלי מאז תחילת שנות ה-90, מציגה מקרה מבחן מעניין של התמודדות מקצועית עם שינויים בתנאי השוק.
הרקע הכלכלי: עליית ריבית והשפעתה על תחום הנדל"ן
בנק ישראל העלה את הריבית במהלך השנתיים האחרונות מרמה של 0.1% לרמה של 4%, במטרה להתמודד עם לחצים אינפלציוניים ולייצב את המשק הישראלי. עליית ריבית בנדל"ן יוצרת השפעות מורכבות על כלל המעורבים בשוק - יזמים, משקיעים ורוכשי דירות כאחד.
השפעת ריבית על השקעות נדל"ן מתבטאת במספר מישורים מרכזיים. ברמה הפיננסית, עולה עלות המימון עבור פרויקטים חדשים, מה שמחייב יזמים לבחון מחדש את הכדאיות הכלכלית של השקעותיהם. ברמת הביקוש, פוחתת יכולת הרכישה של קונים פוטנציאליים עקב עליית תשלומי המשכנתא, מה שמוביל להאטה בפעילות השוק.
עבור חברות יזמות מבוססות, עליית הריבית מהווה אתגר משמעותי אך לא בלתי עביר. הניסיון מלמד כי חברות בעלות בסיס פיננסי חזק וגישה אסטרטגית מותאמת מצליחות לנווט בהצלחה גם בתקופות של תנודתיות כלכלית.
קבוצת גולדשטיין – גוף יזמי עם ניסיון בתקופות תנודתיות
הקבוצה הוקמה בתחילת שנות ה- 90 ו
מאז צברה ניסיון נרחב בהתמודדות עם מחזורי שוק משתנים. החברה עוסקת במגוון תחומי נדל"ן - החל מיזמות מגורים, דרך פרויקטים מסחריים, ועד להתחדשות עירונית ופיתוח עתודות קרקע.
הוותק והניסיון שצברה קבוצת גולדשטיין כוללים התמודדות עם מספר תקופות כלכליות מאתגרות, לרבות משבר הנדל"ן בתחילת שנות האלפיים, המיתון הכלכלי של 2008-2009, והשפעות משבר הקורונה. ניסיון זה מאפשר לחברה לגבש גישות מותאמות לתקופות של שינויים כלכליים במשק.
החברה מתמחה בניתוח מעמיק של תהליכים מאקרו-כלכליים והתאמת אסטרטגיות השקעה לתנאים משתנים. גישה זו מתבססת על הבנה שמחזורי נדל"ן הם חלק טבעי מהפעילות הכלכלית, ושהתמודדות המוצלחת איתם דורשת תכנון מוקדם וגמישות תפעולית.
אילו אתגרים יצרה הריבית הגבוהה עבור יזמים?
תכנון פיננסי יזמי מתמודד כיום עם מספר אתגרים מרכזיים הנובעים מסביבת הריבית הגבוהה. האתגר המיידי הוא עלייה משמעותית בעלויות המימון, המשפיעה ישירות על רווחיות פרויקטים ועל יכולת לממן פעילות שוטפת.
הריבית הגבוהה פוגעת גם בביקוש לדירות חדשות, שכן רוכשים פוטנציאליים מתמודדים עם עלייה בתשלומי המשכנתא. כתוצאה מכך, נוצרת האטה במכירות, מה שמקשה על יזמים לתחזק תזרים מזומנים חיובי ולעמוד בהתחייבויותיהם הפיננסיות.
האתגרים המרכזיים כוללים:
● עלייה חדה בריבית הפריים מ-1.6% ל-6.25% בעקבות העלאות ריבית בנק ישראל
● הפחתת נכונות הבנקים למימון פרויקטים חדשים
● שינוי מדיניות רגולטורית והקשחת תנאי אשראי
● האטה במכירת דירות חדשות ועלייה בתקופות מכירה
תופעות אלו יוצרות סביבה מאתגרת עבור יזמים, המחייבת התאמה של אסטרטגיות עסקיות ופיננסיות. חברות מנוסות כמו קבוצת גולדשטיין מתמודדות עם אתגרים אלו באמצעות תכנון מוקדם וגישה שמרנית יותר לניהול סיכונים.
הגישה של קבוצת גולדשטיין לניהול סיכונים פיננסיים
הקבוצה פיתחה גישה מותאמת לניהול סיכונים בתקופות של תנודתיות כלכלית. הגישה מתבססת על עקרונות שמרניים של ניהול פיננסי ופיזור סיכונים, תוך שמירה על נזילות מספקת ועמידה בקריטריונים רגולטוריים.
אחד העקרונות המרכזיים הוא פיזור השקעות על פני מספר סגמנטים וגזרות שונות בשוק הנדל"ן. גישה זו מפחיתה את החשיפה לסיכונים הספציפיים לסגמנט אחד ומאפשרת לחברה לנצל הזדמנויות במגזרים שונים בהתאם לתנאי השוק.
החברה מקפידה על שמירת רמת נזילות גבוהה, המאפשרת לה להתמודד עם תקופות של האטה בפעילות או עיכובים במכירות. נזילות זו מתקבלת באמצעות ניהול זהיר של תזרים המזומנים ושמירה על מקורות מימון גמישים.
עמידה בקריטריונים רגולטוריים מחמירים מהווה יסוד נוסף בגישת החברה. הקבוצה מקפידה על עמידה בדרישות ההון העצמי ובתנאי המימון, גם כאשר אלו הופכים מחמירים יותר בתקופות של חוסר ודאות כלכלית.
כיצד בוחרים פרויקטים בתקופות ריבית גבוהה?
בתקופות של ריבית גבוהה, הקבוצה מתמקדת בבחירת פרויקטים בעלי בסיס תכנוני חזק ופוטנציאל ברור להצלחה כלכלית. הבחירה מתבססת על קריטריונים מחמירים יותר לעומת תקופות של ריבית נמוכה.
מיקום מהווה גורם קריטי בבחירת פרויקטים. החברה מתמקדת באזורים בעלי ביקוש יציב, גישה טובה לתחבורה ציבורית, וקרבה למוקדי תעסוקה. אזורים אלו נוטים לשמור על ערכם גם בתקופות של האטה כלכלית.
חשיבות רבה מיוחסת לפרויקטים עם תוכניות בנייה מאושרות וזכויות בנייה ברורות. פרויקטים עם אישורים תכנוניים מלאים מאפשרים ביצוע מהיר יותר והמפחיתים סיכונים הקשורים לעיכובים בירוקרטיים או שינויים רגולטוריים.
קבוצת גולדשטיין מעדיפה פרויקטים בעלי פוטנציאל מסחרי ברור, הכוללים שילוב של יחידות מגורים איכותיות עם רכיבים מסחריים או משרדיים. גישה זו מאפשרת פיזור סיכונים ויצירת מקורות הכנסה מגוונים.
פרויקט מורדות לינקולן – מקרה מבחן
פרויקט מורדות לינקולן בחיפה מהווה דוגמה מעניינת לגישתה של הקבוצה בתקופה של שינויים כלכליים. הפרויקט, המתוכנן לכלול כ-2,800 יחידות דיור, מדגים כיצד ניתן לקדם פרויקט נרחב גם בתנאי שוק מאתגרים.
החברה מתמודדת עם האתגרים הפיננסיים באמצעות תכנון שלבי של הפרויקט, המאפשר התאמה לתנאי השוק המשתנים. במקום להתחיל בביצוע מלא של הפרויקט, החברה בוחנת אפשרות לביצוע מדורג, בהתאם לביקוש ולתנאי המימון.
הפרויקט מתוכנן עם שילוב של שימושים שונים - מגורים, מסחר ומבני ציבור - גישה המפחיתה תלות בסגמנט אחד של השוק. תכנון זה מאפשר לחברה לנצל הזדמנויות בסגמנטים שונים ולהפחית סיכונים.
בנוסף, המיקום האסטרטגי של הפרויקט בחיפה, עיר בעלת ביקוש יציב לדיור, מספק בסיס חזק להצלחת הפרויקט גם בתנאי שוק מאתגרים.
שינויים כלכליים במשק ודפוסי ההסתגלות של יזמים
השפעת הסביבה הכלכלית המשתנה על יזמי נדל"ן מתבטאת בצורך להתאמה של תהליכי תכנון, מימון וביצוע. יזמים מנוסים מתמודדים עם שינויים אלו באמצעות גמישות תפעולית ותכנון אסטרטגי מותאם.
קבוצת גולדשטיין מיישמת מספר אסטרטגיות הסתגלות למציאות החדשה. החברה מקדמת תהליכי תכנון מקבילים במספר פרויקטים, המאפשרים לה לנצל הזדמנויות כאשר תנאי השוק משתפרים. גישה זו מבטיחה רצף של פעילות גם בתקופות מאתגרות.
דפוסי ההסתגלות כוללים:
● התאמה ללוחות זמנים דינמיים והתמודדות עם אי-ודאות
● קידום תהליכים תכנוניים מקבילים לכמה פרויקטים
● ניהול מתקדם מול בנקים ומוסדות פיננסיים
● פיתוח יחסי עבודה הדוקים עם קבלנים וספקים
ניהול יחסים עם מוסדות פיננסיים הופך קריטי בתקופות של הקשחת תנאי אשראי. קבוצת גולדשטיין משקיעה במעקב שוטף אחר מדיניות הבנקים ובגיבוש יחסי עבודה ארוכי טווח עם מלווים שונים.
מגמות עתידיות בתחום תכנון פיננסי לנדל"ן
התמודדות עם עליית הריבית מעצבת מגמות חדשות בתחום התכנון הפיננסי לנדל"ן. יזמים מפתחים גישות שמרניות יותר, המתמקדות בפרויקטים בעלי בסיס כלכלי חזק ופוטנציאל ברור לרווחיות.
המגמה המרכזית היא תעדוף פרויקטים בעלי מאפיינים של איכות גבוהה ויציבות כלכלית. פרויקטים באזורי ביקוש מרכזיים, עם תכנון איכותי ורכיבים של קיימות, זוכים להעדפה גוברת מצד יזמים ומשקיעים כאחד.
תחזיות יציבות הופכות חשובות יותר מתמיד. קבוצת גולדשטיין משקיעה בפיתוח יכולות ניתוח וחיזוי, המאפשרות לה להתמודד בהצלחה עם אי-ודאות כלכלית ולקבל החלטות מושכלות בתנאים משתנים.
דגש גובר מושם על פרויקטים בעלי פוטנציאל להכנסות מגוונות, כולל רכיבים מסחריים, משרדיים ושירותיים לצד מגורים. גישה זו מפחיתה תלות בסגמנט אחד ומגדילה את היציבות הכלכלית של הפרויקטים.
לסיכום
עליית הריבית במשק הישראלי יצרה אתגרים חדשים עבור יזמי נדל"ן, המחייבים התאמה של אסטרטגיות עסקיות ופיננסיות. הקבוצה, עם ניסיון של למעלה משלושה עשורים בשוק, מדגימה כיצד ניתן להתמודד בהצלחה עם תנאים כלכליים משתנים.
הגישה המקצועית של החברה מתבססת על ניתוח מחושב של סיכונים והזדמנויות, פיזור השקעות, ושמירה על גישה שמרנית לניהול פיננסי. עקרונות אלו מאפשרים לחברה לשמור על יציבות ולזהות הזדמנויות גם בתקופות מאתגרות.
המקרה של קבוצת גולדשטיין מלמד כי התמודדות מוצלחת עם עליית הריבית דורשת שילוב של ניסיון מצטבר, תכנון אסטרטגי, ויכולת הסתגלות לתנאים משתנים. חברות בעלות בסיס חזק וגישה מקצועית מצליחות לנווט בהצלחה גם בתקופות של תנודתיות כלכלית, ואף לזהות בהן הזדמנויות לצמיחה עתידית.
מוגש מטעם: קבוצת גולדשטיין
