גם חבר קיבוץ מתחדש שטרם השלים את הליכי שיוך הבית זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה על יחידת דיור שגודלה הוא עד 140 מ"ר. כך פסק בית המשפט המחוזי מרכז־לוד, בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפסיקה תקדימית עקרונית, בערעור שהגיש קיבוץ גזר על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטלי השבחה, שדחתה את בקשת הקיבוץ לפטור מתשלום היטל השבחה.
2 צפייה בגלריה
בנייה בקיבוץ. מאחר שתהליך השיוך עדיין לא הושלם, הרי שטרם השתנה מעמדו של הקיבוץ המתחדש לעניין זכויותיו במקרקעין
(צילום: דוד (דדה) עינב)
היטל השבחה הוא תשלום חובה שהוועדה המקומית, בהתאם לסמכותה לפי חוק התכנון והבנייה, גובה מבעל המקרקעין או מחוכר לדורות. החיוב הוא במקרים שבהם אישרה הוועדה לתכנון ובנייה מהלך תכנוני מסוים ("התוכנית המשביחה"), שבעקבותיו עולה ערך המקרקעין. החוק מעניק למי שמחזיק בקרקע, בונה או מרחיב דירת מגורים, פטור מתשלום היטל השבחה אם גודל הדירה אינו עולה על 140 מ"ר, ובתנאי שיתגורר בדירה במשך ארבע שנים מגמר הבנייה (על בנייה או על הרחבה מעל שטח האמור יש לשלם היטל).
לפי הפסיקה, כדי שיינתן הפטור, הבעלים או החוכר לדורות - שהוא החייב בתשלום ההיטל (המבקש את הפטור) - צריך גם להחזיק בדירה. במילים אחרות, כדי ליהנות מהפטור צריכה להיות זהות בין החייב (בתשלום) לבין המחזיק (בדירה). עד כה ניתן הפטור לקיבוצים השיתופיים, שכן הקיבוץ הוא הן החוכר לדורות של הקרקע, החייב בתשלום ההיטל, והן מי שמחזיק בדירה, שהרי לחבר בקיבוץ השיתופי אין זכויות קנייניות בדירה. גם לחבר בקיבוץ מתחדש, שהשלים את הליך השיוך, ניתן פטור, שכן החבר הוא הן החוכר (הבעלים) של הדירה, החייב בתשלום ההיטל, והן המחזיק בדירה.
לעומת זאת, לא ניתן פטור לחברי קיבוץ מתחדש הנמצא בהליך שיוך שטרם הושלם, כלומר שעדיין לא נחתם הסכם חכירה ישיר בין החבר לבין רשות מקרקעי ישראל. הנימוק לכך היה שאומנם הקיבוץ המתחדש חייב בתשלום, שכן הוא בעל זכות החכירה, אך הוא לא המחזיק בדירה, אלא החבר שהדירה שויכה לו, אך עדיין אין לו בה זכות חכירה, ובהיעדר זהות ביניהם - לא חל הפטור.
קיבוץ גזר (המתחדש) ביקש להחיל את הפטור מתשלום היטל השבחה על הרחבת דירת מגורים ששטחה הוא 113 מ"ר. הדירה יועדה לשמש חברת קיבוץ ותיקה המתגוררת בה, ועתידה להיות משויכת לה בעתיד לפי הסכם בינה לבין הקיבוץ.
הקיבוץ הגיש את הבקשה להיתר מאחר שהבית טרם נרשם על שם החברה. ועדת הערר המחוזית דחתה את הבקשה בנימוק שלשון החוק, כפי שפורשה בפסיקה, אינה מאפשרת להעניק פטור מהיטל השבחה, שכן קיבוץ גזר הוא החוכר (בעלי הקרקע) החייב בתשלום, ואילו החברה היא המחזיקה בדירה, ובהיעדר זהות ביניהם לא ניתן לתת פטור.
הקיבוץ, באמצעות עורכי הדין אופיר לוי וגלי פלד (חגי שבתאי שפירא, עורכי דין), ערערו על ההחלטה וטענו כי זהות כזו כן קיימת. כל מצב אחר אינו סביר, טענו פרקליטי הקיבוץ, שכן הוא מפלה בין חבר בקיבוץ שיתופי, המתגורר בדירה ללא זכויות קנייניות וזכאי לפטור או חבר בקיבוץ מתחדש שהשלים את שיוך הדירות, שגם זכאי לפטור, לבין חבר שהחל בתהליך של שיוך דירות, אולם זה טרם הושלם, והוא לא זכאי לפטור.
ועדת הערר יוצגה בערעור באמצעות עורכי הדין שחר בן־עמי ועדי הדר.
"המחלוקת", אמר השופט אחיקם סטולר, "נובעת מלשונו הלא ברורה של סעיף הפטור המצוי בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, ולכן יש לפרש את הסעיף בדרך הבוחנת את התכלית הסוציאלית של סעיף הפטור, שהיא מתן הקלה למי שבונה או מרחיב את הדירה למגוריו.
"תכלית זו מתקיימת לגבי חברת הקיבוץ שגרה בקיבוץ שנים רבות ומבקשת להרחיב את דירתה. מתן הפטור יקל עליה לשפר את תנאי הדיור שלה. כך גם מתקיימת תכלית נוספת של החוק שלא ינוצל הפטור לרעה, שכן אין מדובר בניצול ההטבה לשימוש מסחרי, אלא להרחבה שנועדה למגורים ולשימושה העצמי של החברה".
מי אפוא החייב ומי המחזיק? "קיבוץ גזר הוא החייב בתשלום, והוא גם המחזיק במקרקעין", פסק השופט, וקיבל את עמדת פרקליטי הקיבוץ. הקיבוץ חתום על חוזה המשבצת; הוא הגיש את הבקשה להיתר בנייה; והוא קיבל את הדרישה לתשלום היטל השבחה. מאחר שתהליך השיוך עדיין לא הושלם, הרי שטרם השתנה מעמדו של הקיבוץ המתחדש לעניין זכויותיו במקרקעין, והוא זהה למעמדו של קיבוץ שיתופי, שבו קיים פטור מתשלום ההיטל".
השופט הוסיף כי במועד אישור התוכנית המשביחה לא התרחש כל שינוי בזכויות הקניינית והחוזיות בקרקע. "משכך, גם במצב שבו טרם הושלם השיוך, יש זהות בין הקיבוץ לבין החברה המתגוררת בבית. הקיבוץ מחזיק ומתגורר בבתים באמצעות חברי הקיבוץ המשמשים כזרועו הארוכה, בדומה לקיבוץ השיתופי. כל תוצאה אחרת אינה עולה בקנה אחד עם תכליתו הסוציאלית של סעיף הפטור. אף עמדת היועץ המשפטי לממשלה תמכה בגישה זו", הוסיף השופט, "לגבי קיבוץ מתחדש שבו טרם התבצעה העברת הזכויות לחבר. קיים עקרון יסודי והוא השוויון בדיני מס, ואין להבחין בין נישומים, העומדים בתנאי הפטור, רק בשל כך שאחד מהם טרם סיים את הליכי השיוך".
השופט קיבל את הערעור וחייב את ועדת הערר לשלם לקיבוץ שכר טרחת עו"ד והוצאות בסך 15 אלף שקלים.
פורסם לראשונה: 11:39, 24.02.20
