שתי תקנות שנכנסו לתוקף בשנה וחצי האחרונות, ואחת שתיכנס החל מהחודש הבא, יהפכו את נושא רישוי נכסי המגורים למהותי בעיקר עבור קיבוצים.
באמצע 2016 קיבלה רשות מקרקעי ישראל את החלטה 1464, שמהותה קביעת זכויות למגורים ביישובים חקלאיים. אחד התנאים ליישום אותה החלטה הוא הסדרת השימושים החורגים וחריגות הבנייה.
ביצוע בפועל של ההחלטה מאפשר מרחב פעולה רחב כמו בנייה למגורים במסגרת מגבלות תכנית בניין-עיר, אפשרות השכרה למגורים, בנייה של בית שלישי ואף רביעי, ביטול דרישת הרצף הבן דורי ועוד, ללא תלות ברשות מקרקעי ישראל.
בדומה אליה, החלטה 1380 של מועצת מקרקעי ישראל יצרה מסלול חדש וייחודי לשיוך דירות בקיבוצים – חלופת האגודה. על פי ההחלטה, האגודות יוכלו לרכוש את כלל שטחי המגורים במשבצת הקרקע בקיבוץ באופן קולקטיבי, כאגודה, להבדיל מהחלופה הקניינית שבה רוכש כל אחד מהחברים את זכויות החכירה במגרש שלו באופן ישיר. התנאי להגשת בקשה לרכישת זכויות המגורים על ידי האגודה הינו חתימה על מתווה להסדרת השימושים.
בחודש הבא ייכנס לתוקף תיקון 116 לחוק תכנון ובנייה, שיגביר את האכיפה והעונשין בעברות תכנון ובנייה. בנוסף, החוק מבצע עדכון וייעול הכלים המנהליים המאפשרים סילוק של הבנייה הבלתי חוקית והפסקת השימושים האסורים, הן בדרך של טיוב הליך הוצאת צווים מנהליים ושיפוטיים, הן בדרך של הענקת סמכויות לרשויות האכיפה לבצע צווים בעצמן והן בדרך של צמצום האפשרות להותיר על כנה בנייה בלתי חוקית ושימושים אסורים למשך פרקי זמן ארוכים.
תיקון זה לחוק רלוונטי, בין השאר, לישובים חקלאים שבהם קיימים מבנים שאינם מוסדרים הן מבחינת הבינוי והן מבחינת השימושים. שתי המגמות הללו הופכות את נושא הרישוי בישובים חקלאיים לקריטי.
מה כולל המתווה להסדרת השימושים במסגרת חלופת האגודה?
החלטות הרשות לאפשר לחברי קיבוץ זכויות במקרקעין ולהקל עליהם בכל מה שקשור לכך נבחנות מהפן הכלכלי והנדל"ני.
התנאי למימוש הזכויות הללו, כמו גם ההגנה מפני פעולות אכיפה מתוקף תיקון 116 לחוק תכנון ובנייה, הינו הסדרת הבינוי מבחינת רישוי. על הקיבוצים לקחת בחשבון שהליכי הסדרה אלו מורכבים ודורשים תיאומים לא רק מול רשות מקרקעי ישראל אלא גם מול הוועדות המקומית, התקשרות עם מתכננים ויועצים וכיו"ב. על הקיבוץ לבחון אם כן לא רק את הפן הכלכלי של המתווה, אלא גם את הסטטוס התכנוני ואת הבינוי ביחס להיתרים שיצאו.
מהם תנאי הסף ליישום החלטה 1464 או הסדרת שימושים חורגים?
תנאי הסף עומדים על הסדרת חובות עבר, הגשת תכנית לצורך רישום חלקה א' בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום נפרדת, או הצגת הזמנת ביצוע תצ"ר פרטנית לחוכר או למושב כולו. בנוסף, עמידת האגודה בדרישת תמ"א 35 לגבי כמות יחידות הדיור בישוב בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ולבניה מיום 1.12.2015.
עם מי כדאי להתייעץ ומה ניתן לעשות על מנת להימנע מסנקציות או ענישות במסגרת תיקון 116 לחוק?
בכל תהליך של הסדרת רישוי יש להיוועץ בגורמים המיומנים ביותר, שמאים, יועצים תכנוניים וכו' על מנת למנוע אי נעימויות. העבודה צריכה להתבצע מול הגורמים השונים ברשויות וביעילות ובלוחות זמנים מוקפדים.
ההחלטות הקנייניות של הרשות טומנות בחובן הליכים תכנוניים המתאפיינים בחוסר ודאות לגבי תוצאותיהם, משך הזמן והמשאבים. מעבר לכך, עלולות לעלות שאלות במהלך הדרישה להסדרה, על מי מוטלת האחריות להסדרות עצמן, בעיקר לאור ההשלכות שכרוכות בהליך.
לנוכח הדברים האלה וכצעד ראשון, מומלץ ללמוד את המצב הסטטוטורי והרישוי. או במילים אחרות: מה אפשר לעשות בשטח, מה הזכויות ומה נוצל ועל בסיס זאת לבנות מתווה להליכי הרישוי בתיאום עם הרשות והגורמים רלוונטיים.
גם כאן, חשוב לדעת שהיות והיו שינויים בתקנים ובתקנות ובדרישות של הגורמים המאשרים. לכן מבנה שנבנה לפני 10 שנים עלול לדרוש השקעה של משאבים רבים על מנת להסדיר אותו.
כל ההליכים הללו אמורים להיות מובנים, מנוהלים ומתכוננים מול הרשות באמצעות אנשי המקצוע, באופן כזה שיהיה מתווה נכון ויעיל של רישוי ושמירת האינטרסים של הקיבוץ.
יגאל צ'ודנר, מנכ"ל ובעלים של חברת נתיבי הקמה המתמחה בניהול הליכי רישוי סטאטוטוריים
