היש לשוכרת דירה בקיבוץ זכות לבטל הסכם שכירות, לאחר שנחתם, בטענה שנמצאו בדירה ליקויים ופגמים?
ראתה את הדירה, או לא? גבעת השלושה, צילום: גיל לרנרראתה את הדירה, או לא? גבעת השלושה, צילום: גיל לרנר
ראתה את הדירה, או לא? גבעת השלושה, צילום: גיל לרנר
(ראתה את הדירה, או לא? גבעת השלושה, צילום: גיל לרנר)
הרשם אורן כרמלי, מבית המשפט לתביעות קטנות בפתח תקווה, דן במחלוקת שהובאה לפניו בין השוכרת (התובעת) למשכיר (קיבוץ גבעת השלושה), תוך כדי שהוא מתייחס, אולי בפסיקה הראשונה בנושא, להוראות התיקון החדש לחוק השכירות והשאילה, תיקון הקרוי חוק שכירות הוגנת.
התובעת שכרה בחודש מרץ השנה חדר מגורים מגבעת השלושה לתקופה של שנה אחת, תמורת דמי שכירות של 2,150 שקלים לחודש. היא החליפה שוכר אחר באותו חדר ששכרה, וראתה את החדר קודם שחתמה על הסכם השכירות.
ואולם, שלושה ימים לאחר חתימת הסכם השכירות היא ביקשה לבטל אותו בטענה שיש בחדר ליקויים שאותם ראתה רק לאחר שפינה השוכר הקודם את חפציו מחדר המגורים.
לדבריה, לא ניתן היה לראות קודם לכן את גודל חדר המגורים, ולא לדעת על היעדר תנועת אוויר בחדר ועל הצורך בהפעלת מזגן 24 שעות ביממה. עוד היא טענה לליקויים בצבע, ברצפת החצר ובמשקוף שבור. הקיבוץ סירב לבטל את ההסכם, אך הציע לתובעת כי תמצא שוכר חלופי.
לטענת התובעת, בשל מצבו הפיזי של חדר המגורים היא לא הצליחה למצוא שוכר כזה. מבית המשפט מבקשת התובעת להורות על ביטול הסכם השכירות ועל הפסקת גביית דמי השכירות.
מנגד אמר הקיבוץ כי התובעת ראתה את חדר המגורים טרם שחתמה על הסכם השכירות, ואף ידעה שהיא מקבלת את חדר המגורים כמות שהוא, ללא כל התחייבות של הקיבוץ לשיפוץ או לצביעה. למרות זאת הסכים הקיבוץ לתקן ליקויים בשביל הגישה לחדר המגורים ותיקוני רטיבות בחדר המגורים, אלא שהתובעת סירבה לכך, ולא נכנסה להתגורר בחדר ששכרה.
"כל הפגמים שטענה להם התובעת היו יכולים להיות ידועים לה קודם לחתימת ההסכם, שכן אלה פגמים נראים שלא הוסתרו ממנה", אמר הרשם, והוסיף שהתובעת ידעה כי הקיבוץ לא התחייב לתיקון הליקויים וכי אף היא אינה נדרשת לתקנם.
משכך, הוא קבע כי ליקויים אלה אינם מקנים לתובעת זכות לביטול ההסכם. היא התחייבה לשנת שכירות, ועליה לעמוד בהתחייבותה.
לתובעת טענה מעניינת נוספת. היא ביקשה את ביטול ההסכם מכוח חוק שכירות הוגנת. אף שהתיקון לחוק ייכנס לתוקפו רק בסוף ספטמבר 2017, ואף שאין הוא חל על חוזי שכירות שנחתמו קודם לתיקון, התייחס הרשם להוראות התיקון לחוק באשר להסכם השכירות, אך מצא שגם בו אין כדי להועיל לתובעת.
"הליקויים שעליהם הצביעה התובעת אינם הופכים את חדר המגורים לדירה שאינה ראויה למגורים", קבע הרשם, "כמשמעותה בתיקון לחוק (המפרט את הליקויים שבגינם דירה אינה ראויה למגורים), ולכן אין בהם להקנות לתובעת זכות לביטול ההסכם. ייתכן שאם פגמים אלו גורמים הפרעה של ממש לשימוש במושכר, על המשכיר לתקנם בתוך זמן סביר, כקבוע בחוק".
עוד טענה התובעת כנגד הזכות בהסכם שהשאיר לעצמו הקיבוץ, להודיע לה (חד־צדדית) כשוכרת על סיום תקופת השכירות בהתראה מוקדמת של שישים יום מכל סיבה שהיא. לטענתה יש לראות בכך תניה מקפחת בחוזה אחיד, המקנה לה זכות לביטול ההסכם.
הרשם דחה טענה זו, והסביר כי גם אם מוצא בית המשפט שמדובר בחוזה אחיד ובו תניה מקפחת, הרי שהתרופה לכך היא ביטול התניה המקפחת ולא ביטולו של ההסכם כולו.
"גם חוק שכירות הוגנת, שתכליתו הכפפת חוזי השכירות לקוד התנהלות מחייב של הוגנות בין הצדדים", הוסיף הרשם, "קובע כי מקום שבו לא ניתנה גם לשוכר הזכות לביטול הסכם השכירות (שלא בשל הפרתו), אלא רק למשכיר - ההוראה הזו מבוטלת".
במילים אחרות, גם אם שמר הקיבוץ לעצמו זכות לביטול הסכם השכירות שלא בשל הפרתו, ולא ניתנה זכות כזו לתובעת כשוכרת, אותה תניה בטלה, ואין משמעות הדבר שניתנת לשוכרת זכות זהה לביטול ההסכם.
סוף דבר, הרשם פסק כי אין לתובעת זכות לביטול ההסכם. הוא דחה את תביעתה, אך התיר לה להשתחרר מחיוביה בהסכם בדרך של מציאת שוכר חלופי.